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Loyers impayés : la chronologie des réformes, de 2025 à 2027

Page mise à jour le 7 septembre 2026 — chaque entrée relue à sa source officielle ce jour-là

Cinq textes changent la manière de récupérer un loyer impayé entre 2025 et 2027 : la saisie des salaires est sortie du tribunal, la commission de prévention des expulsions a été réorganisée, l'injonction de payer doit être signifiée deux fois plus vite, la trêve hivernale s'ouvre le 1^er novembre, et la définition même de l'impayé au sens des aides au logement change le 1^er janvier 2027. Voici la frise, dans l'ordre, avec pour chaque étape le texte officiel et notre page détaillée.

1. 1^er juillet 2025 — en vigueur

   La saisie des salaires quitte le tribunal

   Pour faire prélever une dette de loyer directement sur le salaire du locataire, il fallait une requête au juge et une audience de conciliation. Ce n'est plus le cas : la procédure est engagée par un commandement de payer délivré par un commissaire de justice, assorti d'un délai suspensif d'un mois pendant lequel le débiteur peut contester devant le juge de l'exécution ou conclure un accord. Un jugement préalable reste indispensable : la réforme déplace la procédure, elle ne dispense pas du titre.

   Source : décret n° 2025-125 du 12 février 2025, Légifrance — « le décret entre en vigueur le 1^er juillet 2025 », applicable aux procédures en cours à cette date.

   Notre page détaillée : saisir le salaire d'un locataire qui ne paie plus.

2. 14 février 2026 — en vigueur

   La commission de prévention des expulsions change de rôle

   Les commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) reçoivent de nouvelles missions : elles orientent entre les acteurs locaux les signalements de ménages menacés d'expulsion transmis par les commissaires de justice, et se prononcent sur le maintien ou la suspension de l'aide au logement. Pour le bailleur, c'est l'instance qui décidera, demain, du sort de l'aide versée dans son dossier.

   Source : décret n° 2026-83 du 12 février 2026, Légifrance — entrée en vigueur le lendemain de sa publication, à l'exception du chapitre VII et des dispositions relatives aux organismes payeurs, reportées au 1^er janvier 2027.

   Notre page détaillée : la procédure d'expulsion, étape par étape.

3. 1^er septembre 2026 — en vigueur

   Injonction de payer : trois mois pour signifier, au lieu de six

   L'ordonnance d'injonction de payer doit désormais être signifiée « sous peine de caducité, dans un délai de trois et non plus six mois », et le greffe n'avise plus le créancier que des oppositions. Concrètement : une ordonnance obtenue puis laissée de côté tombe deux fois plus vite qu'avant. Il faut enchaîner sans attendre.

   Source : décret n° 2026-96 du 16 février 2026, Légifrance — « les dispositions relatives à la réforme des injonctions de payer sont applicables aux ordonnances rendues à compter du 1^er septembre 2026 ».

   Notre page détaillée : ce que change la réforme de l'injonction de payer.

4. 1^er novembre 2026 → 31 mars 2027 — à venir

   La trêve hivernale 2026-2027

   Aucune expulsion ne peut être exécutée pendant cette période, sauf les exceptions prévues par la loi. Le reste de la procédure, lui, continue : commandement de payer, assignation, jugement. La trêve suspend l'exécution, pas le dossier — c'est la confusion la plus coûteuse de l'automne.

   Source : article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, Légifrance — sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée « à la date du 1^er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante ». Version en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

   Nos pages détaillées : la trêve hivernale côté bailleur et agir avant qu'elle ne commence.

5. 1^er janvier 2027 — à venir

   L'impayé change de définition pour les aides au logement

   Un impayé de dépense de logement sera constitué dans l'un ou l'autre de ces cas : trois mois après un premier défaut de paiement, quel qu'en soit le montant ; ou lorsque le montant de l'impayé dépasse 450 euros. La dépense de logement comprend le loyer et les charges. Ce seuil commande le signalement à l'organisme payeur : il ne conditionne pas le commandement de payer, contrairement à ce qu'on lit souvent.

   Source : décret n° 2026-84 du 12 février 2026, Légifrance, créant l'article R. 824-2 du code de la construction et de l'habitation — « le texte entre en vigueur au 1^er janvier 2027 ».

   Nos pages détaillées : le seuil de 450 € et le signalement à l'organisme payeur.

Ce qui n'a pas changé — et que l'on lit pourtant partout

Le seuil de 450 € ne commande pas le commandement de payer. Il définit l'impayé au sens des aides au logement, rien de plus. De nombreux articles en font la condition pour engager la procédure contre le locataire : c'est faux.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est inchangé. La clause résolutoire « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Aucun montant minimum, aucune durée minimum d'impayé n'est exigé. Version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, relue le 7 septembre 2026 sur Légifrance.

Le numéro « décret n° 2026-187 » n'existe pas. Il circule dans plusieurs articles à propos du seuil de 450 €. Les deux textes du 12 février 2026 portent les numéros 2026-83 et 2026-84.

Comment cette page est tenue à jour

Chaque entrée est relue à sa source officielle sur Légifrance avant publication, puis à chaque modification de la page ; la date de la dernière vérification figure sous le titre. Quand un texte bouge, la ligne concernée est corrigée et redatée, jamais réécrite en silence. Cette page est libre de citation : un lien vers zeloyer.fr suffit.

Ce que ces réformes changent, concrètement, pour un bailleur

Zeloyer déroule la procédure à jour : le bon courrier, à la bonne date, jusqu'au dossier prêt pour le commissaire de justice.Télécharger l'applicationOuvrir dans mon navigateur

Elles vont toutes dans le même sens : les délais se resserrent et les signalements se formalisent. Une ordonnance qui dort tombe plus vite ; un impayé non signalé à l'organisme payeur met l'aide en danger ; une saisie sur salaire ne dépend plus d'une audience mais d'un commissaire de justice, donc d'un dossier propre. La conséquence pratique est toujours la même : agir au premier loyer manquant, écrire, dater, conserver. Le générateur gratuit de lettre de relance fait la première étape en deux minutes.

Sources : décret n° 2025-125 du 12 février 2025 · décrets n° 2026-83 et n° 2026-84 du 12 février 2026 (JORF n° 0037 du 13 février 2026) · décret n° 2026-96 du 16 février 2026 · article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution · articles 7 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 · article R. 824-2 du code de la construction et de l'habitation · legifrance.gouv.fr · service-public.gouv.fr. Chaque texte relu à sa source le 7 septembre 2026. Zeloyer fournit des modèles de documents et une information générale ; Zeloyer ne fournit pas de conseil juridique personnalisé.