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Locataire en impayé : faut-il prévenir la CAF ? Obligation et démarche

Votre locataire accumule les retards et vous vous demandez si vous devez prévenir la CAF. Beaucoup de bailleurs se posent la question trop tard : le signalement est une démarche gratuite, encadrée, et dans certains cas obligatoire. Voici quand signaler, comment le faire et ce qui se passe ensuite.

Prévenir la caisse : une démarche utile, souvent obligatoire

Quand votre locataire perçoit une aide au logement, la caisse doit être informée dès que l'impayé s'installe. Si cette aide vous est versée directement, en tant que bailleur, le signalement est une obligation qui pèse sur vous.

Beaucoup de propriétaires hésitent, par crainte de nuire au locataire. C'est pourtant l'inverse qui se produit : le signalement déclenche le dispositif qui permet de maintenir l'aide et d'organiser le remboursement. Ne rien dire fait courir un risque aux deux parties.

Cette démarche ne remplace aucune des autres étapes. Elle s'ajoute aux relances et au reste du parcours décrit dans notre guide loyer impayé : que faire.

CAF ou MSA : à qui vous adresser

Pour la grande majorité des locataires, l'interlocuteur est la caisse d'allocations familiales, la CAF du département où se trouve le logement.

Si votre locataire relève du régime agricole — salarié agricole, exploitant ou ayant droit —, ses aides sont gérées par la MSA, la Mutualité sociale agricole. La démarche est la même, seul l'organisme change. En cas de doute, demandez au locataire de quelle caisse il dépend, ou vérifiez l'avis de versement si l'aide vous est payée directement.

Quand l'impayé est considéré comme constitué

La caisse n'intervient pas au premier retard. L'impayé est considéré comme constitué lorsque le locataire doit l'équivalent de deux mois de loyer et de charges.

Le calcul dépend de qui reçoit l'aide. Lorsqu'elle vous est versée directement, on compte le loyer net de l'aide, c'est-à-dire la part réellement à la charge du locataire. Lorsqu'elle est versée au locataire, c'est le loyer entier qui sert de base.

Retenez la date à laquelle ce seuil est atteint : c'est elle qui fait courir votre délai pour signaler. Notez-la dans votre dossier, à côté du décompte mois par mois.

Vous avez deux mois pour signaler

Le bailleur qui perçoit l'aide au logement directement doit signaler l'impayé dans les deux mois qui suivent sa constitution. Ce délai n'est pas une formalité : il conditionne l'accès au dispositif qui suit.

Quand l'aide est versée au locataire, l'obligation ne pèse pas sur vous de la même façon, mais le signalement reste dans votre intérêt. Faites-le dès que possible plutôt que d'attendre.

Deux mois passent vite lorsqu'on espère un paiement d'une semaine à l'autre. Le plus simple est de traiter le signalement en même temps que votre courrier recommandé, pour ne plus avoir à y penser.

Aide versée au bailleur ou au locataire : ce qui change

Deux situations existent, et elles n'ont pas les mêmes conséquences pour vous.

Si l'aide vous est versée directement, vous ne constatez l'impayé que sur la part restant à la charge du locataire, et c'est sur cette part que la caisse calcule le seuil. Vous êtes alors la personne tenue de signaler, et vous risquez de perdre ce versement direct si vous ne le faites pas.

Si l'aide est versée au locataire, vous ne connaissez pas toujours le montant exact qu'il perçoit. Vous pouvez malgré tout signaler l'impayé : la caisse examinera la situation et pourra, selon les cas, mettre en place un versement direct au bailleur pour la suite.

Comment faire le signalement, étape par étape

La démarche est gratuite. Elle se fait en ligne, depuis l'espace réservé aux bailleurs sur le site de la caisse, ou par formulaire adressé à la caisse dont dépend le locataire. Le site service-public.fr décrit la marche à suivre. Préparez vos éléments avant de commencer, vous irez beaucoup plus vite.

Conservez une copie de tout ce que vous transmettez, avec la date d'envoi. C'est la preuve que vous avez respecté votre obligation, et elle vous resservira si la caisse ou un professionnel vous demande où en est le dossier.

Le nom, le prénom et la date de naissance du locataire, ainsi que son numéro d'allocataire si vous le connaissez.
L'adresse exacte du logement et la date de signature du bail.
Le montant du loyer et des charges, et celui de l'aide si elle vous est versée directement.
Un décompte mois par mois : ce qui était dû, ce qui a été payé, le solde restant.
La date à laquelle la dette a atteint deux mois de loyer et de charges.
Les démarches déjà effectuées : relance, courrier recommandé, échanges avec le locataire.

Ce qui se passe après votre signalement

La caisse examine le dossier et l'aide au logement peut être maintenue pendant six mois. Ce maintien n'est pas un cadeau fait au locataire : c'est un temps donné pour construire une solution, et l'aide continue pendant ce temps de servir au paiement du loyer.

Pendant cette période, un plan d'apurement doit être établi et signé. C'est l'échéancier qui étale le remboursement de la dette, en plus du loyer courant. Notre article sur le plan d'apurement explique comment le construire pour qu'il tienne dans la durée.

Si aucun plan acceptable n'est mis en place dans ce délai, l'aide au logement s'arrête. La caisse peut aussi orienter le locataire vers un accompagnement social, et transmettre la situation aux services chargés de la prévention des expulsions dans le département.

Ce que vous risquez si vous ne signalez rien

Le premier risque est financier. Si l'aide vous est versée directement et que vous n'avez pas signalé l'impayé dans le délai, la caisse peut suspendre ce versement et vous demander le remboursement des sommes versées à tort.

Le deuxième risque est la perte de temps. Sans signalement, pas de maintien de l'aide, pas de plan d'apurement encadré par la caisse, et une dette qui continue de grossir pendant que vous menez la procédure de votre côté.

Le troisième est plus discret : celui du dossier incomplet. Les professionnels qui reprendront votre dossier plus tard — commissaire de justice (l'ancien huissier), puis juge des contentieux de la protection — regardent ce que le bailleur a fait à chaque étape. Un signalement fait dans les temps montre un dossier tenu.

Si votre situation sort du cadre courant, l'ADIL de votre département renseigne gratuitement les bailleurs, et les services sociaux peuvent être saisis pour accompagner le locataire.

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Questions fréquentes

Signaler l'impayé à la CAF va-t-il couper l'aide de mon locataire ?

C'est plutôt l'inverse. Le signalement ouvre la possibilité d'un maintien de l'aide pendant six mois, le temps qu'un plan d'apurement soit établi et signé. C'est l'absence de plan acceptable au terme de ce délai qui met fin à l'aide.

Mon locataire touche l'aide directement, suis-je quand même concerné ?

L'obligation de signaler pèse d'abord sur le bailleur qui perçoit l'aide en direct. Quand elle est versée au locataire, signalez malgré tout dès que possible. La caisse examinera la situation et pourra, selon les cas, mettre en place un versement direct au bailleur pour la suite.

Faut-il attendre deux mois d'impayé pour contacter la caisse ?

Le seuil de deux mois de loyer et de charges déclenche l'obligation de signalement, il ne vous interdit pas d'appeler avant. Vous pouvez contacter la caisse plus tôt pour préparer votre dossier. En parallèle, continuez vos relances : le signalement ne suspend ni la dette, ni la procédure.