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Trêve hivernale : ce que le bailleur peut faire (et ne pas faire)

Chaque automne, la même inquiétude revient chez les bailleurs : « avec la trêve hivernale, je ne peux plus rien faire pendant cinq mois ». C'est le malentendu le plus répandu en matière d'impayés, et il coûte cher, car la trêve suspend l'expulsion, pas la dette, pas les courriers, pas la procédure judiciaire. Voici précisément ce que vous pouvez faire entre le 1er novembre et le 31 mars, ce qui vous est interdit, et pourquoi l'hiver est en réalité la meilleure période pour préparer votre dossier.

Ce que la trêve hivernale suspend exactement

La trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars. Pendant cette période, une seule chose est suspendue : l'exécution des expulsions de logement. Autrement dit, même avec une décision de justice en main, le locataire ne peut pas être sorti physiquement des lieux durant ces cinq mois.

Tout le reste continue. Il s'agit d'une suspension du geste final, pas d'une pause de la relation locative ni de vos droits. La dette, les courriers, les actes du commissaire de justice (l'ancien huissier) et le calendrier du tribunal ne s'arrêtent pas.

La loi prévoit quelques situations particulières où la trêve ne joue pas, par exemple lorsque les occupants sont entrés dans le logement par voie de fait, ou lorsqu'un relogement adapté leur est assuré. Ce n'est ni à vous ni au locataire d'en décider : le juge, puis le commissaire de justice chargé de l'exécution, vérifient si une exception s'applique.

Ce que vous pouvez faire du 1er novembre au 31 mars

Voici les démarches parfaitement légales pendant la trêve hivernale. Aucune n'est bloquée par le calendrier, et toutes font avancer votre dossier.

Envoyer des relances et des mises en demeure, par courrier simple ou en recommandé.
Faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice.
Assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection, le juge compétent pour les litiges locatifs d'habitation.
Obtenir une décision de justice : les audiences se tiennent normalement en hiver.
Faire délivrer un commandement de quitter les lieux.
Solliciter le garant, ou déclarer le sinistre à votre assurance loyers impayés.
Signaler l'impayé à la CAF ou à la MSA, et négocier un plan d'apurement.
Rassembler vos preuves : décompte de la dette, copies des courriers, accusés de réception.

Ce que vous ne pouvez pas faire

En face, la liste des interdits est courte, mais elle ne souffre aucune exception. Il ne s'agit pas d'une question de bon ou de mauvais bailleur : ce sont des actes que la loi sanctionne, quel que soit le montant de la dette.

Faire sortir le locataire du logement, même muni d'une décision de justice.
Obtenir le concours de la force publique pour une expulsion pendant la trêve.
Changer la serrure, condamner la porte, ou reprendre le logement en l'absence du locataire.
Couper l'eau, l'électricité, le gaz ou le chauffage.
Sortir les affaires du locataire ou vider le logement.
Entrer sans son accord, ou vous rendre sur place pour faire pression.

Couper l'eau ou changer la serrure : interdit en toute saison

Il faut le dire nettement, car c'est la tentation qui revient quand la colère monte : un bailleur ne peut jamais reprendre son logement par ses propres moyens. Ni en hiver, ni en été, ni même si le locataire ne paie plus depuis un an.

Changer la serrure, couper une alimentation, retirer des affaires ou empêcher l'accès au logement sont des actes que la loi qualifie de délit. Ils exposent le bailleur à des poursuites pénales et à des dommages et intérêts, et ils abîment le dossier en cours : un juge qui découvre ces faits regardera votre demande autrement.

La seule voie pour récupérer un logement reste la décision de justice, puis l'intervention d'un commissaire de justice. C'est long et frustrant, mais c'est la seule qui aboutit. Nous détaillons chaque étape dans notre article sur la procédure d'expulsion pour impayés.

La dette, elle, ne prend pas de vacances

Pendant la trêve hivernale, le bail continue de produire ses effets tant qu'il n'est pas résilié : le loyer et les charges restent dus à chaque échéance. Chaque mois qui passe sans paiement augmente la somme que le locataire vous devra.

C'est une raison de ne pas attendre le printemps. Un dossier laissé de côté de novembre à mars, ce sont cinq mois de dette supplémentaires et cinq mois de procédure perdus. Le montant devient alors si élevé qu'aucun plan de remboursement réaliste ne peut plus l'absorber.

Continuez donc à envoyer un décompte de dette actualisé, calmement, mois après mois. Un locataire qui reçoit un état clair de ce qu'il doit réagit plus souvent qu'un locataire laissé dans le silence.

Pourquoi l'hiver est la meilleure période pour préparer votre dossier

La procédure locative est lente. Entre le commandement de payer, l'assignation, l'audience, la décision et le commandement de quitter les lieux, il s'écoule des mois. Si vous lancez tout cela au printemps, vous risquez d'arriver à l'étape finale juste avant la trêve suivante.

L'inverse est bien plus efficace. Un dossier engagé en novembre avance pendant tout l'hiver, au moment même où l'expulsion serait de toute façon impossible. Vous ne perdez rien : vous utilisez une période creuse pour franchir les étapes qui, elles, ne sont pas suspendues.

Concrètement, l'hiver est le bon moment pour faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice, pour saisir le juge et pour rassembler vos pièces. Au 1er avril, vous n'êtes alors pas au point de départ : vous êtes au bout de la chaîne.

N'oubliez ni la CAF, ni le garant, ni votre assurance

Les délais des organismes ne s'alignent pas sur la trêve. Si l'aide au logement vous est versée directement, le signalement de l'impayé à la CAF ou à la MSA doit intervenir dans les deux mois suivant la constitution de l'impayé, hiver ou pas. Laisser filer ce délai n'est jamais neutre.

Même chose pour le garant : la personne qui s'est portée caution peut être sollicitée pendant la trêve, dans les conditions prévues par son acte de cautionnement. Et si vous avez souscrit une garantie loyers impayés, votre contrat impose souvent de déclarer le sinistre dans un délai précis et de respecter certaines étapes : relisez-le maintenant plutôt qu'en avril.

C'est aussi une bonne période pour négocier un plan d'apurement, cet accord écrit qui étale la dette. Le locataire sait qu'il ne sera pas expulsé avant le printemps, mais il voit aussi la procédure avancer. Beaucoup d'accords se signent en janvier ou en février pour cette raison.

Ce qui se passe au 1er avril

À la fin de la trêve, l'expulsion redevient possible pour les dossiers déjà arrivés à ce stade. Elle ne se déclenche pas toute seule : c'est le commissaire de justice, muni de la décision de justice, qui reprend l'exécution après un commandement de quitter les lieux. Ce commandement laisse au locataire un délai de deux mois avant qu'une expulsion soit possible.

Le redémarrage n'est pas instantané non plus, car de nombreux dossiers attendent en même temps et l'intervention peut nécessiter le concours de la force publique. Là encore, un dossier complet et préparé pendant l'hiver avance plus vite qu'un dossier commencé au printemps.

Gardez enfin la porte ouverte jusqu'au bout. Un locataire qui reprend les paiements ou signe un accord avant le terme reste, presque toujours, la solution la moins coûteuse pour vous. Si vous hésitez sur la marche à suivre, l'ADIL, l'agence départementale d'information sur le logement, renseigne gratuitement les bailleurs.

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Questions fréquentes

La trêve hivernale empêche-t-elle d'envoyer un commandement de payer ?

Non. Un commandement de payer peut être délivré par un commissaire de justice pendant toute la trêve hivernale. Seule l'expulsion elle-même est suspendue, pas les actes qui la précèdent. C'est même une bonne période pour franchir cette étape.

Le locataire doit-il payer son loyer pendant la trêve hivernale ?

Oui, sans exception. La trêve ne suspend ni le bail ni l'obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus. La dette continue donc d'augmenter chaque mois, et elle reste due après le 31 mars.

Puis-je couper le chauffage si le locataire ne paie plus depuis des mois ?

Non, jamais, et pas seulement pendant la trêve. Couper l'eau, l'électricité, le gaz ou le chauffage, comme changer la serrure, est un acte que la loi sanctionne, quel que soit le montant impayé. La seule voie possible reste la procédure judiciaire, avec l'intervention d'un commissaire de justice.