Seuil de 450 € et loyer impayé : ce que change vraiment le décret du 12 février 2026

Page mise à jour le 29 août 2026

Non, vous n'avez pas à attendre 450 € de dette ni trois mois de retard pour agir. Le seuil de 450 € créé par le décret n° 2026-84 du 12 février 2026 sert uniquement à définir l'impayé au sens des aides au logement — celui qui déclenche le signalement à la CAF ou à la MSA — et il n'entrera en vigueur que le 1^er janvier 2027. La procédure de recouvrement, elle, ne change pas : relance, mise en demeure, puis commandement de payer par commissaire de justice, sans montant minimum et sans durée minimum.

Ce que disent exactement les décrets du 12 février 2026

Deux décrets ont été publiés le même jour au Journal officiel (JORF n° 0037 du 13 février 2026) :

le décret n° 2026-83, relatif aux commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (la CCAPEX) ;
le décret n° 2026-84, relatif aux impayés de dépense de logement pour les bénéficiaires des aides personnelles au logement.

C'est le second qui contient le seuil de 450 €. Il réécrit entièrement le chapitre du code de la construction et de l'habitation consacré aux impayés. Le nouvel article R. 824-2 énonce qu'un impayé de dépense de logement est constitué dans l'un ou l'autre des cas suivants :

trois mois après un premier défaut de paiement constaté par le bailleur, quel que soit son montant, si le ménage n'a toujours pas payé ;
lorsque le montant de l'impayé dépasse 450 €.

La « dépense de logement » comprend le loyer et les charges locatives. Le texte précise sa propre date d'entrée en vigueur : le 1^er janvier 2027. Jusqu'au 31 décembre 2026, c'est l'ancienne règle qui s'applique.

Ce que ce seuil ne fait pas

C'est le point sur lequel circulent le plus d'informations fausses. Le seuil de 450 € ne conditionne ni la relance, ni la mise en demeure, ni le commandement de payer. Il ne crée aucun montant plancher pour agir contre un locataire qui ne paie pas.

Le commandement de payer reste régi par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023. Cet article prévoit que la clause de résiliation de plein droit inscrite au bail « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Il fixe aussi, à peine de nullité, ce que le commandement doit contenir : la mention du délai de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement sur la procédure judiciaire encourue, l'adresse du fonds de solidarité pour le logement et la possibilité de demander un délai de grâce au juge.

Nulle part la loi n'exige un montant minimum. Attendre d'atteindre 450 € avant d'écrire au locataire, c'est perdre des semaines pour rien — et laisser la dette grossir.

Avant et après le 1^er janvier 2027

Le tableau ci-dessous ne concerne que le déclenchement du volet CAF / MSA, c'est-à-dire le moment où vous devez signaler la situation à l'organisme qui verse l'aide au logement.

Jusqu'au 31 décembre 2026 (article R. 824-1 en vigueur) : l'impayé est constitué quand la dette atteint deux fois le montant mensuel du loyer et des charges. Deux fois le montant brut si l'aide est versée au locataire ; deux fois le montant net, c'est-à-dire déduction faite de l'aide, si l'aide vous est versée directement.
À partir du 1^er janvier 2027 (nouvel article R. 824-2) : l'impayé est constitué à 450 € de dette, ou trois mois après un premier défaut de paiement quel que soit le montant.
Dans les deux cas : si vous percevez l'aide au logement pour le compte du locataire, vous devez saisir l'organisme payeur dans les deux mois qui suivent la constitution de l'impayé, sauf si la somme a été réglée entre-temps. Ce délai de deux mois ne change pas.

Ce que ça change pour les petites surfaces

Sur un studio, l'effet du seuil de 450 € pris isolément est modéré. Prenons un studio à 350 € de loyer et 40 € de charges, soit 390 € par mois. Aujourd'hui, l'impayé est constitué à 780 €, donc au deuxième loyer non payé. Demain, il le sera à 450 €, c'est-à-dire encore au deuxième loyer : le calendrier bouge peu.

Le vrai changement, pour les petites surfaces, c'est la règle des trois mois. Elle vise les paiements partiels, très fréquents sur les petits loyers : un locataire qui verse 300 € au lieu de 390 € laisse 90 € derrière lui chaque mois. Avec la règle actuelle des deux mois de loyer, il faudrait attendre près de neuf mois pour que l'impayé soit constitué. Avec la règle des trois mois, il le sera au bout de trois mois, avec 270 € de dette seulement.

À l'inverse, sur un loyer élevé — 900 € charges comprises par exemple — le seuil de 450 € est franchi dès le premier mois, alors que l'ancienne règle demandait 1 800 €. Le déclencheur arrive donc environ un mois plus tôt.

L'autre décret : la CCAPEX prend la main

Le décret n° 2026-83 réorganise les commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Deux points intéressent directement le bailleur :

ces commissions deviennent l'instance qui décide du maintien ou de la suspension de l'aide au logement lorsque le locataire ne paie plus. Le principe reste le maintien de l'aide ; la suspension n'intervient que dans des cas précis, notamment une décision d'expulsion passée en force de chose jugée ayant constaté la mauvaise foi du locataire ;
le commissaire de justice notifie à la commission la décision d'expulsion, ou celle accordant des délais de paiement, au plus tard cinq jours après sa notification au locataire.

Ce décret est entré en vigueur dès le lendemain de sa publication, sauf les dispositions relatives aux organismes payeurs de l'aide au logement, qui suivent le calendrier du 1^er janvier 2027.

Ce que vous, bailleur, avez à faire

L'ordre ne change pas, et il ne dépend d'aucun seuil :

Dès le premier retard : une relance écrite, datée, conservée. C'est elle qui construit votre dossier.
Si le retard persiste : une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception.
Si l'aide au logement vous est versée directement : le signalement à l'organisme payeur dans les deux mois suivant la constitution de l'impayé. Ne pas le faire vous expose à perdre le versement de l'aide.
Si rien ne bouge : le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice. Le locataire dispose alors de six semaines.

Les échéances du 1^er janvier 2027 ne vous demandent rien d'autre que de connaître la nouvelle définition. Elles ne vous obligent ni à attendre, ni à modifier vos baux.

À retenir

Le seuil de 450 € vient du décret n° 2026-84 du 12 février 2026 et entre en vigueur le 1^er janvier 2027.
Il définit l'impayé au sens des aides au logement (CAF, MSA), pas le droit d'agir contre le locataire.
Aucun montant minimum n'est exigé pour une relance, une mise en demeure ou un commandement de payer.
Jusqu'au 31 décembre 2026, l'impayé CAF reste constitué à deux fois le montant mensuel du loyer et des charges.
À partir du 1^er janvier 2027 : 450 € de dette, ou trois mois après un premier défaut quel que soit le montant.
Le délai de signalement à l'organisme payeur reste de deux mois après la constitution de l'impayé.
Sur les petits loyers, c'est la règle des trois mois qui change le plus, parce qu'elle attrape les paiements partiels.

Questions fréquentes

Dois-je attendre 450 € de dette pour envoyer une mise en demeure ?

Non. Aucun texte n'impose de montant minimum pour relancer un locataire ou lui adresser une mise en demeure. Le seuil de 450 € sert à définir l'impayé au sens des aides au logement, et il ne s'appliquera qu'à partir du 1er janvier 2027. Attendre ce montant ne vous protège en rien et laisse la dette grossir.

Le décret change-t-il le délai de six semaines du commandement de payer ?

Non. Ce délai vient de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, et les décrets du 12 février 2026 n'y touchent pas. La clause de résiliation inscrite au bail ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans effet.

Quelle règle s'applique à un impayé qui commence en décembre 2026 ?

La règle en vigueur au moment où l'impayé est constitué. Un impayé qui atteint deux fois le loyer et les charges en décembre 2026 est constitué sous l'ancienne règle. Si la situation se prolonge en 2027, la nouvelle définition s'appliquera pour la suite. En cas de doute sur un dossier précis, l'ADIL de votre département renseigne gratuitement.

Je ne perçois pas l'aide au logement à la place de mon locataire : suis-je concerné ?

Le signalement à l'organisme payeur dans les deux mois vise le bailleur qui perçoit l'aide pour le compte du locataire. Si l'aide est versée directement au locataire, cette obligation ne pèse pas sur vous, mais l'organisme payeur peut se saisir de la situation dès qu'il a connaissance d'un défaut de paiement, même s'il ne constitue pas encore un impayé.

Le locataire perd-il son aide au logement s'il ne paie plus ?

En principe non : l'aide est maintenue pendant l'impayé, y compris après résiliation du bail lorsque l'occupant verse une indemnité d'occupation. La suspension n'intervient que sur décision de la commission de prévention des expulsions, dans des cas précis, notamment lorsqu'une décision judiciaire d'expulsion devenue définitive a constaté la mauvaise foi du locataire.