Dépôt de garantie et loyer impayé : ce que vous pouvez retenir

Page mise à jour le 24 août 2026

Oui, vous pouvez retenir sur le dépôt de garantie les loyers et les charges qui restent dus, à condition de justifier chaque somme par un décompte écrit remis au locataire. Le locataire s'en va en laissant des loyers impayés, et vous détenez son dépôt de garantie. La question tombe aussitôt : ai-je le droit de le garder, et jusqu'où ? La réponse est oui, mais à des conditions précises, et dans des délais courts dont le non-respect se paie. Voici les règles applicables, ce qu'il faut écrire au locataire, et ce qui reste récupérable ensuite.

Dépôt de garantie et caution : deux choses différentes

Dans le langage courant, on appelle « la caution » la somme versée à l'entrée dans les lieux. Juridiquement, ce n'est pas son nom, et la confusion complique les échanges au moment du départ.

Le dépôt de garantie est une somme d'argent que vous détenez et que vous rendez, en tout ou partie, après la sortie. La caution est une personne, celle qui s'est engagée à payer si le locataire ne paie pas. Les deux peuvent exister sur le même bail, et ils se cumulent : appeler la caution ne vous prive pas du dépôt, et inversement.

Si votre bail comporte un garant, la page garant et caution détaille la marche à suivre pour l'appeler, qui est distincte de celle décrite ici.

Combien pouvez-vous détenir

Le montant est plafonné par la loi du 6 juillet 1989, et le dépassement n'est jamais dans votre intérêt.

Location vide : un mois de loyer maximum, hors charges.
Location meublée : deux mois de loyer maximum, hors charges.
Loyer payable d'avance pour plus de deux mois : aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.

Le dépôt ne peut pas être révisé en cours de bail, même si le loyer augmente. Ce plafond explique une réalité souvent mal anticipée : un impayé de trois mois dépasse déjà, presque toujours, ce que vous détenez.

Oui, vous pouvez l'imputer sur des loyers impayés — à trois conditions

Le dépôt de garantie sert à couvrir les manquements du locataire à ses obligations : les dégradations, mais aussi les loyers et charges restés impayés. L'imputer sur une dette locative est donc parfaitement régulier. Trois conditions doivent être réunies.

Une dette réelle et chiffrée. Établissez un décompte mois par mois, loyers et charges séparés, arrêté à une date précise.
Des justificatifs. Le décompte des sommes dues, l'état des lieux d'entrée et de sortie, et selon les cas les devis ou factures de remise en état. Une retenue sans pièce est une retenue contestable.
Un écrit adressé au locataire. Envoyez le décompte détaillé, en recommandé avec accusé de réception, à sa nouvelle adresse : c'est à vous de rendre le solde, donc à vous de prouver ce que vous retenez et pourquoi.

Le délai de restitution : un mois, deux mois, à partir de quand

Le point de départ n'est ni la fin du préavis ni la date du bail : c'est la remise des clés par le locataire, en main propre ou par lettre recommandée.

Un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée.
Deux mois lorsqu'il révèle des différences justifiant une retenue.

Ce délai s'applique même si le locataire vous doit de l'argent. Vous ne rendez pas le dépôt, mais vous devez lui adresser dans ce délai le décompte qui explique pourquoi.

La majoration de 10 % : le piège qui coûte le plus cher

Lorsque le solde n'est pas restitué dans le délai, il est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Un mois entamé compte pour un mois entier.

C'est le point sur lequel les bailleurs se font le plus souvent condamner, y compris ceux qui avaient de bonnes raisons de retenir des sommes. La logique est simple : le retard sanctionné n'est pas celui du paiement, c'est celui du décompte. Envoyez-le dans les délais, même incomplet, même si la somme finale reste à ajuster.

« Prenez sur la caution » : la phrase qu'il faut refuser par écrit

Beaucoup de locataires cessent de payer les derniers mois en expliquant que le dépôt de garantie couvrira. Ce n'est pas ainsi que le mécanisme fonctionne : le dépôt se règle après la sortie, une fois l'état des lieux fait et les comptes arrêtés.

Répondez par écrit, calmement, que le loyer reste dû à son échéance et que le dépôt sera imputé au moment du décompte final. Ce courrier vaut trace et vous évite qu'on vous oppose plus tard un accord tacite.

Ce qui reste dû après le dépôt de garantie

Le dépôt réduit la dette ; il ne l'efface presque jamais. Le solde reste exigible et se réclame par les voies habituelles : mise en demeure, appel de la personne qui s'est portée caution, puis intervention d'un commissaire de justice.

Le temps compte : l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prescrit par trois ans les actions nées du bail, à compter du jour où vous avez connu les faits.

Si le locataire conteste la retenue

Commencez par lui renvoyer le décompte et les pièces : la majorité des litiges se règlent là, parce qu'ils viennent d'un manque d'explication plutôt que d'un désaccord de fond.

Si le désaccord persiste, une tentative de règlement amiable — conciliateur de justice ou commission départementale de conciliation — est un préalable obligatoire avant de saisir le juge pour les litiges portant sur moins de 5 000 €. Ces démarches sont gratuites. Pour un premier avis sur votre situation, l'ADIL de votre département renseigne gratuitement bailleurs et locataires.

Le modèle gratuit à utiliser

Tant que le locataire est dans les lieux, c'est la mise en demeure qui fait courir la procédure et qui sécurise votre décompte : modèle de mise en demeure pour loyer impayé. Pour un simple retard récent, la lettre de relance amiable suffit le plus souvent.

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À retenir

Le dépôt de garantie s'impute sur la dette, il ne l'efface pas : le solde reste dû.
Restitution sous un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, sous deux mois sinon.
Toute retenue doit être justifiée par un décompte et des pièces.

Questions fréquentes

Puis-je garder la totalité du dépôt de garantie si le locataire me doit plus que son montant ?

Oui, à condition de le justifier. Vous imputez le dépôt sur les sommes réellement dues et vous adressez au locataire un décompte écrit, accompagné des pièces : décompte des loyers et charges impayés, état des lieux, devis ou factures de remise en état. Le solde qui dépasse le dépôt reste dû par le locataire, et vous pouvez continuer à le réclamer.

Le locataire me dit de prendre sur la caution au lieu de payer son dernier loyer. Dois-je accepter ?

Non, et il vaut mieux le refuser par écrit. Le dépôt de garantie n'est pas une avance de loyer : il ne se règle qu'après la sortie, une fois l'état des lieux fait et les comptes arrêtés. Accepter revient à vous priver de la seule garantie disponible au moment où vous en aurez le plus besoin, et à compliquer votre décompte final.

À partir de quand court le délai de restitution ?

De la remise des clés par le locataire, en main propre ou par lettre recommandée. Le délai est d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois s'il révèle des différences. Passé ce délai, le solde dû au locataire est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.