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Mise en demeure pour loyer impayé : modèle et mode d'emploi

Votre locataire n'a pas répondu à votre première relance, et le loyer manque toujours. C'est une situation fréquente, et la suite est balisée : la mise en demeure est le courrier ferme prévu avant toute procédure. Voici ce qu'elle doit contenir, quel délai accorder et comment l'envoyer pour qu'elle compte vraiment.

Relance amiable et mise en demeure : ce qui change

La relance amiable est un rappel courtois. Elle signale l'oubli et invite au paiement. La mise en demeure, elle, est un courrier formel : elle ne demande plus, elle exige le paiement d'une somme précise, dans un délai précis, et elle annonce ce qui suivra si rien n'est fait.

Si vous n'avez pas encore envoyé de premier courrier, commencez par là. Notre modèle de lettre de relance convient parfaitement à un retard récent. La mise en demeure vient ensuite, quand la relance est restée sans effet ou sans réponse.

La différence n'est pas qu'une question de ton. La mise en demeure fixe une date limite, laisse une trace datée, et devient la pièce que vous présenterez plus tard à un garant, à un professionnel du droit ou au juge.

Une mise en demeure n'est pas un commandement de payer

C'est la confusion la plus courante, et elle coûte du temps. La mise en demeure est une lettre que vous écrivez et envoyez vous-même, sans frais autres que le recommandé. Le commandement de payer, lui, est un acte officiel délivré par un commissaire de justice (l'ancien huissier), payant, qui déclenche les effets prévus par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Concrètement, seul le commandement de payer peut faire jouer la clause résolutoire de votre bail, c'est-à-dire la clause qui permet de faire constater la fin du bail en cas d'impayé. Votre lettre, même recommandée, ne produit pas cet effet. Le détail de cet acte figure dans notre article sur le commandement de payer.

Cela n'enlève rien à l'utilité de la mise en demeure : elle règle une partie des situations sans frais, et elle prépare proprement la suite quand elle ne suffit pas.

À quel moment l'envoyer

Aucun texte n'impose de date. En pratique, la mise en demeure s'envoie lorsque la relance amiable est restée sans réponse, ou lorsque le locataire a promis un paiement qui n'est jamais arrivé. Une quinzaine de jours après l'échéance impayée est un repère courant.

Attendre coûte cher. La dette grossit, et chacune des étapes suivantes prend plusieurs semaines. Envoyer un courrier ferme rapidement ne ferme pas la porte au dialogue : cela pose un cadre.

Si le locataire vous a expliqué une difficulté passagère, vous pouvez envoyer la mise en demeure et proposer en même temps un étalement de la dette. Les deux démarches ne sont pas contradictoires.

Ce que la lettre doit obligatoirement contenir

Une mise en demeure vaut par sa précision. Un courrier vague, sans chiffres ni date limite, se retourne contre vous : le locataire peut contester le montant, et vous n'avez rien de solide à présenter ensuite.

Vos coordonnées complètes, celles du locataire, et l'adresse exacte du logement loué.
L'identification du bail : sa date de signature et, s'il y a lieu, celle du dernier renouvellement.
Un décompte précis : les mois concernés, le loyer et les charges dus pour chacun, les sommes déjà versées, le solde restant dû et la date à laquelle vous arrêtez ce compte.
Les mots « mise en demeure de payer » écrits noir sur blanc, pour qu'aucun doute ne soit possible sur la nature du courrier.
Le délai accordé pour payer, avec la date limite correspondante écrite en clair.
Le moyen de paiement attendu : virement avec vos coordonnées bancaires, ou le mode déjà utilisé jusqu'ici.
La référence légale : l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit que le locataire paie le loyer et les charges aux termes convenus.
Les suites annoncées en cas de silence, puis la date, le lieu et votre signature.

Quel délai laisser au locataire

Aucun texte ne fixe de durée pour ce type de courrier : c'est vous qui décidez. En pratique, les bailleurs accordent souvent huit à quinze jours à compter de la réception, ce qui laisse au locataire le temps de réagir sans faire traîner le dossier.

Indiquez toujours une date limite en clair plutôt qu'un simple nombre de jours. Une date précise ne se discute pas, un délai exprimé en jours se discute toujours.

Un délai très court sera perçu comme une menace et sera mal vu si le dossier est examiné plus tard. Un délai très long vous fait perdre des semaines pour rien.

Le modèle de mise en demeure à recopier

Voici le modèle à recopier. Les mentions entre crochets sont à remplacer par vos informations : ne laissez aucun crochet dans la version que vous envoyez.

Adaptez le décompte à votre situation et supprimez les lignes qui ne vous concernent pas. Gardez en revanche la structure complète : identification du bail, décompte, délai, référence légale, suites annoncées. C'est elle qui donne au courrier sa force.

Modèle gratuit à copier

Modèle de mise en demeure de payer les loyers impayés

Remplacez toutes les mentions entre crochets par vos informations. Cette lettre s'envoie en recommandé avec accusé de réception, et vous en gardez une copie.

[VOS NOM ET PRÉNOM]
[VOTRE ADRESSE]
[CODE POSTAL] [VILLE]

[NOM ET PRÉNOM DU LOCATAIRE]
[ADRESSE DU LOGEMENT LOUÉ]
[CODE POSTAL] [VILLE]

Lettre recommandée avec accusé de réception n° [NUMÉRO DE L'ENVOI]

À [VOTRE VILLE], le [DATE DU JOUR]

Objet : mise en demeure de payer les loyers et charges impayés

Madame, Monsieur,

Par courrier du [DATE DE LA PREMIÈRE RELANCE], je vous ai demandé de régulariser les loyers et charges restés impayés pour le logement situé [ADRESSE COMPLÈTE DU LOGEMENT LOUÉ], loué au titre du contrat de location signé le [DATE DE SIGNATURE DU BAIL]. Cette demande est restée sans effet.

À la date du [DATE DU JOUR], la dette s'établit comme suit :

  — [MOIS ET ANNÉE] : [MONTANT] €
  — [MOIS ET ANNÉE] : [MONTANT] €
  — [MOIS ET ANNÉE] : [MONTANT] €

Total dû : [MONTANT TOTAL EN CHIFFRES] € ([MONTANT TOTAL EN LETTRES] euros).

L'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 vous oblige à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par la présente, je vous mets en demeure de me régler la somme de [MONTANT TOTAL EN CHIFFRES] € dans un délai de [NOMBRE] jours à compter de la réception de ce courrier, par [MOYEN DE PAIEMENT].

À défaut de règlement ou d'accord amiable dans ce délai, je me réserve le droit de poursuivre le recouvrement de cette somme par toutes voies de droit, notamment en faisant délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue à l'article [NUMÉRO DE L'ARTICLE DU BAIL] de notre contrat de location et à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, puis en saisissant le juge des contentieux de la protection.

[SI UNE PERSONNE S'EST PORTÉE CAUTION : J'informe également de cette situation la personne qui s'est portée caution de vos obligations.]

Si votre situation le justifie, je vous invite à prendre contact sans tarder avec l'ADIL de votre département, avec les services sociaux de votre commune ou de votre département, et, si vous percevez une aide au logement, avec votre caisse d'allocations familiales ou la MSA.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.


[VOTRE SIGNATURE]
[VOS NOM ET PRÉNOM]

Pièce jointe : décompte détaillé de la dette.

Comment l'envoyer et quelles preuves conserver

Envoyez la mise en demeure en recommandé avec accusé de réception. C'est ce qui vous donne une date certaine : une preuve de dépôt, puis un avis daté indiquant si le locataire a retiré le courrier. Sans cette trace, vous ne pourrez pas démontrer plus tard que vous avez agi.

Envoyez en plus une copie simple, par courrier ordinaire ou par message. Un locataire qui ne retire pas son recommandé lit souvent la lettre simple, et votre objectif reste le paiement, pas la procédure.

Si le pli revient avec la mention « non réclamé », ne l'ouvrez pas. Conservez l'enveloppe fermée telle quelle : elle prouve que vous avez écrit à la bonne adresse, à la bonne date.

Rangez enfin toutes les pièces au même endroit : copie de la lettre signée, preuve de dépôt, accusé de réception ou pli non réclamé, décompte, bail et historique des paiements. Si un garant s'est engagé, adressez-lui une copie du courrier et gardez-en également la trace.

Si la lettre reste sans réponse

Passé la date limite, l'étape suivante est le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice. C'est lui qui rédige l'acte, le remet au locataire et vérifie le délai applicable. Ce délai est aujourd'hui de six semaines ; certains baux plus anciens mentionnent encore deux mois, et c'est le commissaire de justice qui tranchera pour votre bail.

Deux réflexes à ne pas oublier au même moment. Si l'aide au logement vous est versée directement, vous devez signaler l'impayé à la caisse d'allocations familiales dans les deux mois qui suivent sa constitution. Et si votre locataire relève du régime agricole, l'interlocuteur est la MSA, la Mutualité sociale agricole.

Enfin, dès que la situation sort du cas général — contestation du montant, locataire en grande difficulté, colocation, succession —, faites-vous renseigner avant d'aller plus loin. L'ADIL de votre département informe gratuitement les bailleurs, et un professionnel du droit prend le relais lorsqu'un litige se dessine.

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Questions fréquentes

Une mise en demeure envoyée par email est-elle valable ?

Un email laisse une trace, mais il ne prouve ni la date de réception, ni le contenu exact reçu par le locataire. Le recommandé avec accusé de réception reste la forme la plus sûre. Rien ne vous empêche de faire les deux : le recommandé pour la preuve, l'email pour être lu rapidement.

Puis-je envoyer une mise en demeure sans avoir fait de relance avant ?

Oui, aucune étape préalable n'est imposée. Une relance amiable reste toutefois utile quand le retard est récent, car elle règle beaucoup de simples oublis pour le prix d'un timbre. La mise en demeure garde alors toute sa force pour la suite.

Le locataire a payé une partie de la dette après ma mise en demeure, que faire ?

Prenez acte du paiement par écrit et mettez votre décompte à jour, mois par mois. Vous pouvez ensuite proposer d'étaler le solde par un plan d'apurement daté et signé. Si les versements s'interrompent à nouveau, votre prochain courrier repartira d'un décompte à jour et difficilement contestable.