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Garant et caution : comment les faire payer en cas d'impayé

Un locataire qui ne paie plus, c'est déjà lourd à porter ; ne pas savoir quoi faire du garant ajoute une inquiétude de plus. Cette situation est fréquente et vous n'êtes pas démuni : le cautionnement est encadré par la loi du 6 juillet 1989, et il fait partie des premiers leviers à actionner. Voici comment lire votre acte de cautionnement, à quel moment écrire au garant, quoi lui envoyer et que faire s'il ne répond pas.

Le garant, l'atout que beaucoup de bailleurs oublient d'activer

Le garant — on dit aussi la caution — est la personne qui s'est engagée par écrit à payer à la place du locataire si celui-ci ne paie pas. Cet engagement figure dans un document distinct du bail : l'acte de cautionnement.

Beaucoup de bailleurs ne s'en servent jamais : ils relancent le locataire pendant des mois, puis se souviennent du garant au moment d'aller au tribunal. Or plus on écrit tard, plus la dette est lourde et plus le garant se braque.

Le cautionnement dans un bail d'habitation relève de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, et c'est le contenu de l'acte qui fixe exactement ce que vous pouvez réclamer.

Caution simple ou caution solidaire : la différence en une minute

Avec une caution simple, le garant peut exiger que vous poursuiviez d'abord le locataire avant de vous retourner vers lui. On appelle cela le bénéfice de discussion : vous devez montrer que vous avez cherché le paiement auprès du locataire.

Avec une caution solidaire, vous pouvez vous adresser au garant dès l'impayé, sans attendre et sans avoir à démontrer quoi que ce soit sur la solvabilité du locataire. C'est la formule la plus répandue dans les baux d'habitation.

La mention figure dans l'acte de cautionnement. Lisez-la avant d'écrire : elle change le moment où vous pouvez agir, pas ce que vous pouvez réclamer.

À quel moment écrire au garant : plus tôt que vous ne le pensez

N'attendez pas trois ou quatre mois de retard. Dès le premier loyer impayé, informez le garant par écrit, calmement : il ignore souvent la situation, et il est parfois la seule personne capable de faire réagir le locataire.

Ce premier courrier n'est pas encore une mise en demeure. C'est une information : la somme due, depuis quand, et ce que prévoit l'engagement signé. Beaucoup de dossiers se règlent à ce stade, en famille, avant tout formalisme.

Si rien ne bouge, vous passez au courrier ferme. La logique est la même que pour la mise en demeure adressée au locataire : une somme précise, un délai clair, une preuve d'envoi.

Ce qu'il faut vérifier dans l'acte de cautionnement avant d'agir

Sortez l'acte et relisez-le ligne à ligne. Il fixe la limite de ce que vous pouvez demander, et réclamer au-delà affaiblit votre courrier.

Deux points méritent une attention particulière. La durée d'abord : si l'acte ne mentionne aucune durée, ou une durée indéterminée, le garant peut y mettre fin, mais cette résiliation ne prend effet qu'au terme du bail en cours et n'efface pas les sommes déjà dues. Les mentions obligatoires ensuite : leurs règles de forme dépendent de la date de signature, ne concluez donc pas seul qu'un acte est nul ou valable. En cas de doute, l'ADIL de votre département répond gratuitement.

Voici les points à contrôler.

La signature du garant, et le fait que l'acte porte bien sur ce bail-là
La nature de l'engagement : caution simple ou caution solidaire
L'étendue de la garantie : loyers seuls, ou loyers, charges, réparations locatives et intérêts
Le montant maximum garanti, s'il en est indiqué un
La durée de l'engagement et ce qui est prévu en cas de reconduction du bail
Les mentions exigées par la loi au moment de la signature
La remise au garant d'un exemplaire du bail, que la loi prévoit

Le modèle de mise en demeure du garant

Quand le courrier d'information est resté sans effet, on passe à la mise en demeure du garant. C'est le courrier ferme : il constate la somme due, rappelle l'engagement signé et fixe un délai pour payer.

Voici le modèle à recopier. Les mentions entre crochets sont à remplacer par vos informations : identité et adresse du garant, adresse du logement, date du bail et de l'acte de cautionnement, détail des sommes dues et délai que vous accordez.

Restez factuel. Pas de menace, pas de commentaire sur la vie privée du locataire, pas de somme arrondie au hasard : un chiffre juste, une date, un délai. Ce courrier peut être lu plus tard par un juge, écrivez-le en pensant à cela.

Modèle gratuit à copier

Modèle de mise en demeure adressée au garant (la caution)

Remplacez toutes les mentions entre crochets par vos informations. Cette lettre s'envoie en recommandé avec accusé de réception, avec les pièces justificatives.

[VOS NOM ET PRÉNOM]
[VOTRE ADRESSE]
[CODE POSTAL] [VILLE]

[NOM ET PRÉNOM DE LA CAUTION]
[ADRESSE DE LA CAUTION]
[CODE POSTAL] [VILLE]

Lettre recommandée avec accusé de réception n° [NUMÉRO DE L'ENVOI]

À [VOTRE VILLE], le [DATE DU JOUR]

Objet : appel en garantie — mise en demeure de payer

Madame, Monsieur,

Vous vous êtes porté(e) caution [SOLIDAIRE OU SIMPLE, SELON L'ACTE] des obligations de [NOM ET PRÉNOM DU LOCATAIRE], locataire du logement situé [ADRESSE COMPLÈTE DU LOGEMENT LOUÉ], par acte de cautionnement signé le [DATE DE L'ACTE DE CAUTIONNEMENT], annexé au contrat de location du [DATE DE SIGNATURE DU BAIL].

À la date du [DATE DU JOUR], le locataire reste devoir les sommes suivantes au titre des loyers et des charges :

  — [MOIS ET ANNÉE] : [MONTANT] €
  — [MOIS ET ANNÉE] : [MONTANT] €

Total dû : [MONTANT TOTAL EN CHIFFRES] € ([MONTANT TOTAL EN LETTRES] euros).

En application de l'acte de cautionnement que vous avez signé, des articles 2288 et suivants du code civil et de l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, je vous mets en demeure de me régler la somme de [MONTANT TOTAL EN CHIFFRES] € dans un délai de [NOMBRE] jours à compter de la réception de ce courrier, par [MOYEN DE PAIEMENT].

À défaut de règlement dans ce délai, je me réserve le droit de poursuivre le recouvrement de cette somme à votre encontre par toutes voies de droit.

Je reste à votre disposition pour vous transmettre tout justificatif complémentaire et pour convenir, si vous le souhaitez, d'un échéancier.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.


[VOTRE SIGNATURE]
[VOS NOM ET PRÉNOM]

Pièces jointes : copie de l'acte de cautionnement — décompte détaillé de la dette — copie de la mise en demeure adressée au locataire le [DATE].

Comment envoyer le courrier et quelles pièces joindre

Envoyez la mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception, à la dernière adresse connue du garant. Conservez la copie du courrier signé, le récépissé de dépôt et l'avis de réception : ce sont vos preuves de date.

Doublez l'envoi d'un courrier simple ou d'un email reprenant le même texte. Si le garant ne retire pas le recommandé, vous montrez que l'information lui a bien été adressée.

Joignez les pièces qui lui permettent de vérifier lui-même ce qu'on lui demande.

Une copie de l'acte de cautionnement signé
Une copie du bail
Le décompte des sommes dues, mois par mois, loyers et charges distingués, paiements partiels déduits
La copie des relances et de la mise en demeure adressées au locataire, avec leurs preuves d'envoi

Si le garant ne répond pas ou refuse de payer

Un garant silencieux ne fait pas disparaître son engagement. Une fois le délai de votre courrier expiré, vous pouvez le mettre en cause dans la procédure aux côtés du locataire : c'est le juge des contentieux de la protection qui tranche les litiges locatifs d'habitation, et il peut condamner le garant à payer dans la limite de ce que prévoit l'acte.

Le garant peut de son côté demander des délais de paiement ou contester la validité de l'acte de cautionnement. C'est une raison de plus pour vérifier l'acte avant d'écrire et ne réclamer que ce qui est dû.

S'il propose un étalement, ne le refusez pas par principe. Un paiement échelonné, écrit et signé, aboutit souvent plus vite qu'un jugement qu'il faudra ensuite faire exécuter.

Visale : une garantie qui suit sa propre procédure

Visale n'est pas un garant particulier. C'est une garantie gratuite proposée par Action Logement, souscrite avant l'entrée du locataire dans les lieux et soumise à des conditions d'éligibilité.

En cas d'impayé, vous ne lui envoyez pas la mise en demeure prévue pour un garant particulier : vous déclarez l'impayé auprès d'Action Logement, selon la procédure et les délais fixés par le contrat de cautionnement Visale. Une déclaration tardive peut vous faire perdre le bénéfice de la garantie : regardez ce point dès le premier retard.

La même logique vaut pour une assurance loyers impayés, avec ses propres démarches de déclaration ; rappelons que la GLI et Visale ne se cumulent pas. Un bailleur assuré pour les loyers impayés ne peut d'ailleurs pas, en principe, exiger en plus un garant, sauf dans les cas prévus par la loi, notamment pour un logement loué à un étudiant ou à un apprenti.

Zeloyer génère ce courrier pré-rempli et pilote toute la suite à votre place. Première étape offerte.

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Questions fréquentes

Puis-je réclamer au garant dès le premier mois de retard ?

Si l'acte prévoit une caution solidaire, oui : vous pouvez vous adresser au garant sans attendre. S'il s'agit d'une caution simple, vous devez d'abord chercher le paiement auprès du locataire. Dans les deux cas, informer le garant par écrit dès le premier impayé est le bon réflexe.

Le garant reste-t-il engagé après le renouvellement du bail ?

Tout dépend de ce que dit l'acte de cautionnement : durée, reconduction, faculté de résiliation. Un engagement sans durée peut être résilié par le garant, mais la résiliation ne prend effet qu'au terme du bail en cours et n'efface pas les sommes déjà dues. Relisez l'acte et faites-le vérifier par l'ADIL en cas de doute.

Puis-je demander au garant plus que les loyers impayés ?

Uniquement ce que prévoit l'acte de cautionnement. Certains engagements couvrent les loyers, les charges, les réparations locatives et les intérêts ; d'autres se limitent aux loyers, parfois avec un plafond. Reprenez le texte de l'acte et calquez votre décompte dessus.